Artículo de Legal News -Nerpiti & Ferrández- Estudio JurídicoComo todos saben, el 01 de Agosto del corriente entró en vigencia nuestro Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.
Para muchos un avance en la historia maravilloso, mientras que para otros, la catástrofe absoluta, apreciaciones que sólo las afirmará o rechazará el tiempo, pero hoy, lo único cierto y concreto es que con su aplicación no sólo comienzan a regir nuevos derechos y obligaciones para todos los ciudadanos de la Nación, sino que, se incorporan al instrumento normas que hasta el 1° de Agosto se encontraban dispersas, tratando de lograr una comunión entre todas, la pregunta es… lo lograron??
Es así que nuestro nuevo ordenamiento, incorporó en su Libro I Capítulo 3 Arts. 244 a 256 lo que todos conocíamos como Régimen de Bien de Familia, ahora denominado “Régimen de Vivienda”.-
Este régimen deroga la conocida ley 14.394 en su parte pertinente (Capitulo V – Arts. 34 al 50) y se constituye como una protección frente a los acreedores. Seguidamente desarrollaré algunas de las diferencias entre este nuevo sistema y el anterior.
A partir de la vigencia del nuevo ordenamiento, el régimen de vivienda puede ser solicitado por una sola persona sin importar cuál es su condición –casado; conviviente, con/sin descendencia, etc.- porque lo que se protege, a diferencia del régimen anterior, es el bien inmueble y no, el hogar familiar, es por ello, que no se exige el carácter de “matrimonio”. Este criterio ya ha sido sostenido por la jurisprudencia en los autos “C., J. c/ Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal s/ recurso directo a Cámara” - Expte. 5182/2014, donde la C.N.Civ., Sala M, con fecha 16/5/2014, donde el Tribunal resolvió que se debe considerar que, más allá de la norma local y los tratados internacionales donde la Argentina es parte y por cuanto es de obligatoria aplicación, en la constitución de una familia, no siempre existe “mamá”, “papá” y por consecuente “hijos”, como tampoco un “matrimonio”.-
Un punto a tratar que va a provocar un sinfín de planteos es que el régimen establece, al igual que el anterior, que no se puede afectar más de un inmueble (Art. 244) y si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo. Ahora bien, si el inmueble esta en condominio, la afectación, debe ser solicitada por todos los cotitulares conjuntamente (Art. 245) y es aquí donde aparece el primer conflicto de la norma, ejemplo: Cotitular “A” y Cotitular “B” donde “A” ya tiene una afectación de un inmueble propio, sin embargo, “B” no y desea inscribir aquel que tiene en condominio con “A”. Puede?? En mi entender, la respuesta es SI porque en primer lugar, la norma autoriza a afectar el inmueble en todo o en parte, por cuanto me está habilitando a afectar solo el porcentaje cuya titularidad de dominio pertenece a “B”, siempre y cuando, se interprete que el requerimiento de la norma respecto a la “solicitud de todos los condóminos” es al sólo efecto de obtener el consentimiento de “A” para que “B” pueda afectar su porción, de lo contrario, estaríamos ante una limitación al ejercicio del derecho de afectación basado en el interés individual de una persona.-
¿Qué sucede en el nuevo sistema con los beneficiarios?, a diferencia del régimen anterior, ahora se considera beneficiario de la afectación al mismo propietario constituyente.
Otra diferencia entre ambos regímenes es que en el actual, existe una continuidad entre la desafección y la afectación de un inmueble a otro, por cuanto, el acreedor no podrá hacer ninguna captación.-
Tema que va a provocar disputa en tribunales, quizás con algún planteo de inconstitucionalidad, es el volcado en el Art. 256 que establece una diferencia respecto a la afectación de un inmueble “rural” de aquel que es considerado “urbano”. Este artículo establece que la afectación al régimen de vivienda puede aplicarse al inmueble rural que NO exceda de la unidad económica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales. Para aquellos que no lo saben, la unidad económica es la valuación fiscal. ¿Qué quiere decir esto?. Que cualquier propiedad ubicada en el rango considerado como “rural” va a tener un límite económico al momento de su afectación al régimen, ese límite es la valuación fiscal, mientras que, aquellos inmuebles ubicados en la zona considerada “urbana” no tienen límite alguno. Esta norma claramente es violatoria al derecho de igualdad consagrado en nuestra Carta Magna, entre tantos otros. Aquí el otorgamiento del régimen dependerá pura y exclusivamente de la habilidad del abogado interviniente.-
Como lo dije al comienzo, este sistema busca proteger al inmueble de los acreedores de su propietario, a diferencia del anterior que lo que pretendía era la protección del hogar conyugal, sin embargo este mismo criterio se mantiene en el Art. 456 del Código Civil y Comercial de la Nación último párrafo que establece que la vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la celebración del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges conjuntamente o por uno de ellos con el asentimiento del otro.-
Este nuevo régimen, al igual que como otros tantos temas tratados en el Código que nos rige de ahora en más, no ha sido concebido lo suficientemente claro y armónico para esclarecer situaciones adversas, por el contrario, deja planteados interrogantes que deberán resolverse, lamentablemente, en los Tribunales, y quizás, dentro de 3; 4; 5 años tengamos las cosas un poco más claras.-
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