La seguidilla de devaluaciones de 2018 puede explicar, como variable central, que haya sido el año de mayor inflación desde 1991. La inflación minorista anual se ubicó en el 47,6%, pero al no acompañar los salarios a esa inflación, derivó en una pérdida del poder adquisitivo promedio del 14,32% en términos interanuales para el conjunto de trabajadoras y trabajadores registrados. En ese contexto, la UVA, lanzada por Sturzenegger en 2016 como la alternativa para dar préstamos hipotecarios a largo plazo en Argentina, aumentó en el 2018 un 46,85%, pasando de 21,15 a 31,06. En efecto, al cumplirse 3 años de su lanzamiento el 31 de marzo pasado, acumuló un incremento del 141,78%, al pasar del valor inicial de 14,05 a 33,97.
En un país con una historia inflacionaria como tiene la Argentina, los préstamos a largo plazo ajustados por inflación, sin cláusulas que limiten ese ajuste, ponen a los deudores en una situación de vulnerabilidad. Sobre todo, cuando el salario evoluciona muy por debajo de ese ajuste, como ocurrió en 2016, en 2018 y en lo que va del 2019.
En este trabajo se pretenden analizar distintos aspectos asociados a esta modalidad de préstamos hipotecarios ajustados por inflación.
1. Evolución de las cuotas de los préstamos hipotecarios UVA
Para el análisis de la evolución de las cuotas de los préstamos hipotecarios UVA ya otorgados, partimos de considerar el caso hipotético de un préstamo otorgado en abril de 2016 (1) (momento en que se lanzó esta línea de crédito), por la suma equivalente a US$ 70.000 ($ 1.031.800),en las condiciones crediticias ofrecidas en ese momento por el Banco de la Nación Argentina (BNA), a 20 años de plazo y con una tasa de interés del 3,5% anual (2).
Ese préstamo, que tenía una cuota inicial en mayo de 2016 de $ 6.153, en mayo de 2019 tuvo una cuota de $ 15.212, es decir, 147% más alta en términos nominales, representando una erogación mensual de $ 9.059 adicionales para el tomador del préstamo respecto de la cuota inicial. Si consideramos la evolución desde el otorgamiento del préstamo en abril de 2016 (con cuyo valor de la UVA la cuota hubiera ascendido a $ 5.984), el incremento acumulado es de 154%.
El mayor incremento se produce en el último año, pasando la cuota de $ 9.870 en mayo de 2018 a los $ 15.212 ya referidos en mayo de 2019. Se trata de un incremento de $ 5.342 en la cuota en un año, que representa un 55% de aumento.
Si miramos solo los meses de octubre de 2018 hasta mayo de este año, la cuota se incrementó en $ 4.183, un 38% en tan sólo 8 meses que reflejaron la aceleración del proceso inflacionario.
Si bien puede tratarse de sujetos de crédito distintos (3), entendemos que resulta útil para el análisis la comparación con un préstamo hipotecario en pesos con cuota fija, tal como resultaba ser la línea tradicional “Nación Tu Casa” que ofrecía el Banco de la Nación Argentina y ahora fue discontinuada.
Las supuestas ventajas de los préstamos hipotecarios UVA no resultaron ser tales, toda vez que la prometida desinflación sufrió la misma suerte que el esperado segundo semestre. Mientras que la cuota en pesos del préstamo hipotecario UVA aumentó sustancialmente tal como fue desarrollado anteriormente, en la modalidad en pesos a tasa fija la misma se habría mantenido en $ 12.831. En sólo 37 meses (siendo que se trata de un préstamo a 240 meses) la cuota del préstamo hipotecario UVA pasó de representar el 48% de la cuota de la versión tradicional a representar un 119%. En el mes de enero de este año, en la cuota 33, ya superaba la cuota que ese mismo capital tenía en la modalidad en pesos a tasa fija de la línea “Nación Tu Casa”
2. La UVA por el ascensor y los salarios por la escalera
Tal como señaláramos en la introducción y con el propósito de evaluar el deterioro de la capacidad de repago de los préstamos hipotecarios UVA, cabe considerar la evolución de la relación cuota-ingreso de distintos trabajadores y trabajadoras registrados.
Siendo que para acceder al préstamo hipotecario UVA que analizamos en el apartado anterior se requería demostrar ingresos por $ 23.936 en abril de 2016, analizamos la evolución de un sueldo que fuera de ese monto a esa fecha en base a los aumentos correspondientes a determinados acuerdos paritarios seleccionados, así como teniendo en cuenta la evolución de la remuneración promedio de los trabajadores y trabajadoras registradas del sector privado (4) y del coeficiente de variación salarial (CVS). Todo ello se analiza sin perjuicio de advertir que la remuneración de buena parte de los trabajadores y las trabajadoras de esos convenios, así como la propia remuneración promedio neta de los trabajadores registrados del sector privado, no alcanzaban en abril de 2016 el monto de $ 23.936, necesario para acceder al financiamiento del caso propuesto en este trabajo.
Si en el cuadro precedente mostramos la evolución del salario, a continuación se analiza la cuota. Partiendo de una relación cuota-ingreso inicial de 25% para el financiamiento propuesto en este trabajo y tomando en cuenta que la cuota al momento del otorgamiento era de $ 5.984 (5) y en febrero de 2019 (último dato disponible para CVS y remuneración promedio de los trabajadores registrados del sector privado) ya ascendía a $ 13.647, la evolución en cada uno de los casos del cuadro anterior es la que se muestra en el cuadro siguiente.
Se observa un incremento del peso de la cuota en relación con el ingreso en todos los casos, con la particularidad de que en el caso de los empleados públicos nacionales encuadrados en el convenio colectivo de trabajo Sectorial SiNEP la relación cuota-ingreso subió al 29%, 4 puntos porcentuales más que al momento del otorgamiento en abril de 2016. Nótese que en este caso es el propio gobierno nacional el que, por un lado, promocionó esta línea de préstamos hipotecarios con ventajas que resultaron no ser tales y, por el otro, otorgó a sus propios empleados y empleadas ajustes salariales por debajo de la inflación.
Si tenemos en cuenta que el mes en que se otorgaron la mayor cantidad de préstamos hipotecarios UVA, como veremos al analizar la evolución del mercado de estos préstamos, fue el mes de marzo de 2018, al analizar la evolución de esas mismas dos variables partiendo de ese mes, la brecha se presenta del siguiente modo.
Si agregamos al análisis que, producto de los tarifazos, las tarifas de servicios públicos tienen un mayor peso en el presupuesto familiar, el ingreso disponible para hacer frente a esos aumentos en la cuota del préstamo hipotecario por encima de la evolución de los salarios se ve disminuido. Es una variable contextual ineludible.
3. Evolución de la cuota del préstamo hipotecario UVA versus un alquiler neto de la renta del ahorro previo
Se suele argumentar que la cuota de un préstamo UVA sigue la misma evolución, o aún por debajo, del alquiler de un inmueble de similares características. Sin embargo, en esas comparaciones se omite incorporar el resto de los gastos mensuales que involucra el préstamo hipotecario: además del seguro contra incendio, las entidades financieras exigen la contratación de un paquete de productos para acceder a la tasa publicitada. De lo contrario, la tasa aplicada resulta mayor, cuestión que debiera ser regulada por el BCRA.
Por otro lado, se omite considerar que el tomador del préstamo no accede a una financiación del 100% del valor del inmueble, sino que según la entidad financiera de que se trate, la financiación máxima es de un 70% -en la mayor parte de las entidades- u 80% del valor del inmueble, con lo cual el tomador del préstamo debe tener un ahorro previo para la compra del inmueble de, al menos, entre el 20% y el 30% de su valor.
Ese ahorro, en el caso de tratarse de vivienda única y permanente, tiene un costo de oportunidad ya que, más allá de que en el sistema de cuentas nacionales se registre el alquiler del inmueble propio, lo cierto es que esa renta no se realiza.
Suponiendo el mismo caso de un inmueble de U$S 100.000, por el que se accedió a la financiación del 70% del valor, con una tasa de interés del 3,5% a 20 años, realizamos la comparación tomando la evolución de la cuota y del resto de componentes del costo financiero total, por un lado, y el alquiler de un inmueble de similares características en la Ciudad de Buenos Aires (6) descontada la renta de la inversión de esos U$S 30.000 de ahorro previo, por el otro. Se consideró una inversión relativamente conservadora como son las LETES en dólares que emite el Tesoro nacional con una renovación periódica desde junio de 2016 hasta la actualidad en las sucesivas licitaciones que se fueron realizando en ese mismo período.
Lo que se observa es que, en el ejemplo propuesto, en un inicio el desembolso total mensual producto del préstamo hipotecario representaba un 27% más que seguir alquilando en junio de 2016, mientras que para marzo de 2019 (último dato disponible de precios de alquileres) lo que se tiene que desembolsar producto del préstamo hipotecario representa un 84% más que lo que hubiera desembolsado en caso de seguir alquilando y manteniendo su ahorro invertido en una opción relativamente conservadora como son las LETES en dólares.
En diciembre de 2018 el pago del préstamo hipotecario implicó un desembolso un 91% superior al del alquiler neto de los intereses de la inversión del ahorro previo.
Ello no implica que seguir alquilando sea la solución. La situación de los inquilinos dista mucho de ser óptima y es reflejo también de la falta de una política habitacional. Lo que resulta de lo expuesto en el cuadro y gráfico anterior es que el argumento de que para el tomador del préstamo hipotecario UVA la evolución de los flujos es la misma que si hubiera seguido alquilando, es falso.
4. Evolución de la deuda de capital y el estado de situación patrimonial de los tomadores de préstamos hipotecarios UVA
En lo que compete a la deuda de capital, que al estar expresada en UVA también se actualiza, se evidencia un incremento sustancial en pesos corrientes. Desde el otorgamiento del préstamo hipotecario en abril de 2016 hasta abril de 2019, el saldo de deuda de capital más que se duplicó, pasando del $ 1.031.800 otorgado a $ 2.327.907, una diferencia de $ 1.296.107 (126% nominal). Ello sin perjuicio de haber amortizado, con las cuotas abonadas, la suma de $ 183.607 en concepto de capital.
En el último año, entre mayo de 2018 y mayo de 2019, la deuda de capital aumentó $ 753.038, al pasar de $1.574.869 a $ 2.327.907 (lo que implica una variación nominal del 49%). Ello sin perjuicio de haber amortizado, con las cuotas abonadas en este último año, la suma de $ 81.236 en concepto de capital.
El saldo de la deuda de capital en el caso de la línea tradicional hubiera sido, luego de abonar la cuota de mayo de 2019, de $ 995.370, lo que implica una reducción de $ 36.430 (-3,5% nominal) respecto del capital otorgado.
En cuanto a la situación patrimonial del tomador del préstamo hipotecario UVA, hasta el momento no se observa que la actualización de la deuda de capital por inflación agrave esa situación, en virtud de la evolución de la relación entre ese saldo de deuda de capital y el valor de mercado del inmueble. Sin embargo, esa situación puede verse modificada si se sostiene la caída en dólares de los precios de las propiedades que se viene evidenciando en los últimos meses.
Sin perjuicio de la situación patrimonial, lo cierto es que el ajuste de la deuda de capital es uno de los factores que lleva a que el valor de la cuota se vea incrementado mes a mes del modo en que quedara reflejado en el primer acápite de este trabajo, toda vez que los intereses que se abonan son sobre el saldo deudor. A mayor saldo deudor, mayores intereses. De allí que, pese a que por el momento no se vea agravada la situación patrimonial de los tomadores, tenga relevancia la actualización de los saldos deudores. Debe tenerse presente que, en el ejercicio propuesto, el tomador pasó de pagar en concepto de intereses la suma de $ 3.094 en la cuota 1 (mayo de 2016) a pagar $ 6.814 en la cuota 37 (mayo de 2019), lo que implica un incremento de 120%.
5. El endurecimiento de las condiciones de acceso en los préstamos hipotecarios UVA: acceso restringido
Desde el lanzamiento de esta modalidad de préstamos hipotecarios ajustados por inflación las condiciones de acceso se fueron endureciendo sucesivamente. Consideramos que hay cuatro variables que deben tenerse en cuenta para analizar la accesibilidad: la tasa de interés, la relación cuota-ingreso máxima, el precio de las viviendas y los salarios.
En lo que a la tasa de interés respecta, ya antes de la seguidilla de devaluaciones que se produjeron el año pasado, y de las subas de tasas de política monetaria, los bancos las aumentaron. Para diciembre de 2017 el Banco de la Nación Argentina ya había subido la tasa de esta línea de préstamos hipotecarios de 3,5% a 5,5% anual. Ese incremento de la tasa obedecía a la intención de los bancos de securitizar sus carteras de hipotecarios UVA, cuestión que solo logró hacer el Banco Hipotecario SA por un monto no significativo (banco que operaba con una tasa superior a la del Banco de la Nación Argentina).
En abril de 2018 el Banco de la Nación Argentina subió la tasa de interés de estos préstamos al 6,5% anual. Luego de pasar por el 8%, hoy la tasa de préstamos hipotecarios UVA que ofrece ese banco es del 10% anual.
Respecto de la relación cuota-ingreso máxima, en un inicio era de hasta un 25% de los ingresos demostrados, pero en 2017 ante el salto del tipo de cambio que se produjo entre fines de junio y principios de julio de ese año, en algunas entidades financieras (en particular, en el Banco de la Nación Argentina) se permitió afectar hasta el 30% de los ingresos demostrados, aunque fue una ventana de tiempo muy breve. Luego de ello, la práctica usual fue la de permitir afectar hasta el 25% de los ingresos demostrados al pago de la cuota inicial del préstamo hipotecario UVA para determinar el monto máximo a otorgar, tal como ocurre actualmente.
Respecto del precio de las viviendas, tomando el precio promedio ofertado (7) en dólares estadounidenses en la Ciudad de Buenos Aires, se evidencia un incremento continuo hasta el segundo trimestre de 2018. En el tercer y cuarto trimestre de 2018 los precios ofertados en dólares estadounidenses caen, aunque apenas un 0,8%. Es probable que los precios en dólares estadounidenses de las transacciones efectivamente realizadas hayan tenido una caída mayor, teniendo en cuenta la caída en el monto promedio en dólares estadounidenses de las escrituraciones, que fue del 30% entre enero y diciembre de 2018 (8).
La seguidilla de devaluaciones que hemos sufrido desde el lanzamiento de esta modalidad crediticia ha llevado a que los precios de las viviendas medidos en pesos registraran una importante tendencia ascendente, más allá de la evolución de los precios en la divisa norteamericana.
Los salarios registrados han perdido sucesivamente poder de compra con relación al precio de la vivienda. Mientras que, en abril de 2016 con la remuneración bruta promedio de un trabajador registrado se compraban 0,47 metros cuadrados conforme al precio ofertado promedio de un departamento de 2 ambientes a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires, en diciembre de 2018 se compraban apenas 0,27 metros cuadrados de una vivienda similar.
Los cambios en estas cuatro variables han generado que, para acceder a un departamento de 2 ambientes a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires con un préstamo hipotecario UVA a 20 años, contando con un ahorro previo equivalente al 30% del precio de la vivienda, se haya pasado de una cuota inicial de $ 5.984, con la consecuente necesidad de demostrar ingresos por $ 23.936 en abril de 2016, a una cuota inicial de $ 38.256, con la consecuente necesidad de demostrar ingresos por $ 153.022 en mayo de 2019 para una vivienda de similares características.
El cuadro anterior deja de manifiesto que los cambios en las condiciones de acceso a los préstamos hipotecarios UVA tornaron que resulten prohibitivas para la mayor parte de la población argentina estas líneas de crédito para el acceso a la vivienda. Si tenemos en cuenta que, en diciembre de 2018, para acceder al financiamiento del 70% del precio de un departamento de 2 ambientes a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires, se requería acreditar ingresos por $ 129.847, si cruzamos ese dato con la distribución del ingreso individual que informa el INDEC (9), resulta que ese monto equivalía a 2,21 veces el ingreso medio individual del decil más rico de la población a esa fecha ($ 58.674). Aún si se considera por hogar (atento a la posibilidad de sumar ingresos para acceder al financiamiento bancario), el monto de la cuota inicial de diciembre superaba también al ingreso medio del decil más rico de hogares a esa fecha ($ 101.503).
Vale agregar que la dinámica inflacionaria actual, conjugada con salarios reales a la baja y la caída de la ratio entre salarios y el precio de las viviendas no hará más que restringir aún más el acceso a estos préstamos hipotecarios ajustados por inflación.
6. La evolución del mercado de préstamos hipotecarios UVA
» Montos otorgados
Desde su surgimiento en abril de 2016 (10) hasta fin de abril de 2019, en el sistema bancario se otorgaron préstamos hipotecarios UVA por un total de $ 150.172,95 millones, equivalentes a 6.714,25 millones de UVA y a U$S 7.050,42 millones (11).
Hasta diciembre de 2017 se observa crecimiento exponencial de los montos otorgados en líneas de préstamos hipotecarios UVA, llegando a alcanzar para ese último mes, más de $ 11.465 millones en todo el sistema bancario local. Sin embargo, para los meses de enero y febrero del 2018, se experimenta una importante caída en torno a los $ 2 mil millones (siendo $ 9.497 millones para enero y $ 9.442 millones para febrero), seguida de una significativa recuperación que conduce al máximo de la serie para el mes de marzo de 2018, otorgándose un monto de $ 13.937 millones (equivalentes a U$S 678,49 millones / 622,86 millones de UVA). A partir de ese mes se inicia una continua caída de los montos otorgados, pasando en diciembre de 2018 a otorgarse$2.692 millones (equivalentes a U$S 69,38 millones / 88,36 millones de UVA), lo que representa una caída del 81% en relación a los montos otorgados en pesos en marzo de ese año y del 90% en relación a su equivalencia en dólares estadounidenses.
En 2019 se mantuvo la tendencia decreciente en los montos otorgados.En abril de este año se otorgaron $ 2.389 millones (equivalentes a U$S 56,52 / 71,59 millones de UVA), lo que representa una caída del 83% en relación a los montos otorgados en pesos en el pico de marzo de 2018 y del 92% en relación a su equivalencia en dólares estadounidenses.
» Cantidad de préstamos otorgados
Esa desaceleración se evidencia no sólo en los montos otorgados sino también en la cantidad de nuevos deudores hipotecarios UVA.
Hasta el primer trimestre de 2018 se observaba un crecimiento constante de las altas de tomadores de préstamos hipotecarios UVA. Mientras que en 2016 se otorgaron 1.950 préstamos de este tipo en todo el año, sólo en el primer trimestre de 2017 se otorgaron 2.308, llegando en el último trimestre de ese año a otorgarse 22.504, totalizando en 2017 unos 42.686 préstamos hipotecarios UVA otorgados. La gran cantidad de préstamos de esta línea otorgados en marzo de 2018 (9.970) llevó a que en el primer trimestre de 2018 se alcance la suma de 23.990 hipotecarios UVA otorgados, la más alta de la serie. En cambio, a partir del segundo trimestre de ese año comienza a evidenciarse una desaceleración, cayendo a 19.904 los otorgamientos. La desaceleración se profundiza a partir del trimestre siguiente, en el que se pasan a colocar 6.840 hipotecarios UVA, lo que representa una caída en las altas superior al 71% contra el primer trimestre del año. En el último trimestre de 2018 se mantiene la caída que se venía observando producto del endurecimiento en las condiciones crediticias, con 2.928 colocaciones. La caída contra el primer trimestre del año asciende en este caso supera el 87%.
De este modo, según la información disponible, hasta fin de 2018 se habían otorgado 100.606 préstamos hipotecarios UVA, concentrados mayormente en la banca pública, que otorgó el 73% de esos préstamos (73.454 colocaciones).
Cabe destacar que, pese a ser la modalidad de préstamos hipotecarios a personas humanas con mayor crecimiento, la mayor cantidad de deudores hipotecarios en el segmento de personas humanas, hasta septiembre de 2018 (última información disponible), seguía correspondiendo a líneas tradicionales, que totalizaban 149.563 deudores en el segmento de personas humanas.
De todos modos, en las líneas tradicionales las altas no lograron compensar las bajas. Mientras que en diciembre de 2015 había 194.300 deudores hipotecarios de líneas tradicionales en el segmento de personas humanas, a fin de septiembre de 2018 totalizaban 149.563 deudores en esas líneas, sosteniendo la tendencia a la baja que existe en las líneas tradicionales de hipotecarios a personas humanas desde el segundo trimestre de 2013.
» Monto promedio
Si cruzamos los montos diarios otorgados por la cantidad de préstamos hipotecarios UVA otorgados por mes, resulta que el monto promedio es de U$S 66.093 tomando desde el surgimiento de esta línea crediticia hasta diciembre de 2018 (último dato disponible de cantidad de altas) (12).
En los últimos meses de 2018 se evidencia que el monto promedio en dólares estadounidenses de los préstamos hipotecarios UVA otorgados resultó hasta un 34% superior al monto promedio de toda la serie. Entendemos que ello es reflejo de que, ante el endurecimiento en las condiciones, el acceso haya quedado limitado a sujetos de crédito de un mayor poder adquisitivo.  
» Saldos de montos prestados
En cuanto a la evolución de los saldos medidos en UVA de montos prestados en el sistema financiero en líneas de préstamos hipotecarios UVA, se evidencia un crecimiento a un ritmo superior al 13% mensual hasta abril de 2018, para tener una fuerte desaceleración a partir de allí y hasta agosto de 2018 en que los saldos medidos en UVA se amesetan hasta el fin de la serie disponible (marzo de 2019). El crecimiento de los saldos medidos en pesos, pese al amesetamiento en UVA, tiene que ver con la variación del valor del UVA producto del ajuste por inflación (al estar la UVA basada en el CER).
Conclusiones
De la información expuesta es posible concluir que los préstamos hipotecarios UVA, tal como fueron concebidos por el gobierno, fracasaron como alternativa para el acceso a la vivienda. Ese fracaso deja al desnudo además la ausencia de una política habitacional, más allá de estos préstamos hipotecarios.
Para aquellos que lograron acceder a la línea de financiación, el problema radica en la ausencia de cláusulas que limiten el ajuste por inflación cuando los ingresos evolucionan por debajo, como viene ocurriendo desde el segundo trimestre del año pasado. Las supuestas ventajas para los tomadores resultaron no ser tales: no hubo un proceso de desinflación como fuera prometido. En ese sentido, tampoco es cierto que los flujos de dinero que deben emplear los tomadores resulten semejantes a los que estarían destinando si siguieran alquilando, tal como resulta de este trabajo. El ajuste del capital, si bien por el momento no repercute patrimonialmente sobre los tomadores, es una de las causas del aumento mes a mes del valor de la cuota, toda vez que los intereses que se abonan son sobre el saldo deudor: a mayor saldo deudor, mayores intereses.
El endurecimiento en las condiciones de estas líneas de financiación restringió por completo el acceso a este tipo de préstamos hipotecarios para la mayor parte de los argentinos. Cabe destacar que, como fuera expuesto en este trabajo, el nivel de ingresos que se requiere acreditar equivale a 2,21 veces el ingreso individual medio del decil más rico de la población.
Lo anteriormente señalado se refleja también en la evolución del mercado de préstamos hipotecarios UVA, donde se observa una caída estrepitosa en los préstamos otorgados a partir de los meses de abril y mayo de 2018.
Evolución de las cuotas de los préstamos hipotecarios UVA
Para el caso hipotético de un préstamo otorgado en abril de 2016 (momento en que se lanzó esta línea de crédito), por la suma equivalente a US$ 70.000 ($ 1.031.800), en las condiciones crediticias ofrecidas en ese momento por el Banco de la Nación Argentina (BNA), a 20 años de plazo y con una tasa de interés del 3,5% anual, la cuota inicial en mayo de 2016 de $ 6.153, en mayo de 2019 alcanzó los $ 15.212, es decir, 147% más alta en términos nominales, representando una erogación mensual de $ 9.059 adicionales para el tomador del préstamo respecto de la cuota inicial. Si consideramos la evolución desde el otorgamiento del préstamo en abril de 2016 (con cuyo valor de la UVA la cuota hubiera ascendido a $ 5.984), el incremento acumulado es de 154%.
El mayor incremento se produce en el último año, pasando la cuota de $ 9.870 en mayo de 2018 a los $ 15.212 ya referidos en mayo de 2019. Se trata de un incremento de $ 5.342 en la cuota en un año, que representa un 55% de aumento. Si miramos solo los meses de octubre de 2018 hasta mayo de este año, la cuota se incrementó en $ 4.183, un 38% en tan sólo 8 meses que reflejaron la aceleración del proceso inflacionario.
En sólo 37 meses (siendo que se trata de un préstamo a 240 meses) la cuota del préstamo hipotecario UVA pasó de representar el 48% de la cuota de la versión tradicional a representar un 119%. En el mes de enero de este año, en la cuota 33, ya superaba la cuota que ese mismo capital tenía en la modalidad en pesos a tasa fija de la línea “Nación Tu Casa”
La UVA por el ascensor y los salarios por la escalera
Partiendo de una relación cuota-ingreso inicial de 25% para el financiamiento propuesto en este trabajo y tomando en cuenta que la cuota al momento del otorgamiento era de $ 5.984 (13), esa misma cuota, en febrero de 2019 (último dato disponible para CVS y remuneración promedio de los trabajadores registrados del sector privado) ya ascendía a $ 13.647. Pero la evolución de los salarios no siguió la misma progresión. Se observa un incremento del peso de la cuota en relación con el ingreso en todos los casos: en el caso del estatal de SiNEP o del trabajador de UOM, pasó del 25% al 29%, en el caso del promedio de salarios de trabajadores registrados llega al 26,5% y respecto de la variación de salarios, 27,1%
Evolución de la cuota del préstamo hipotecario UVA versus un alquiler neto de la renta del ahorro previo
En relación al monto de alquileres, lo que se observa es que, en el ejemplo propuesto, en un inicio el desembolso total mensual producto del préstamo hipotecario representaba un 27% más que seguir alquilando (junio de 2016), mientras que para marzo de 2019 (último dato disponible de precios de alquileres) lo que se tiene que desembolsar producto del préstamo hipotecario representa un 84% más que lo que hubiera correspondido en caso de seguir alquilando y manteniendo su ahorro invertido en una opción relativamente conservadora como son las LETES en dólares.
En diciembre de 2018 el pago del préstamo hipotecario implicó un desembolso un 91% superior al del alquiler neto de los intereses de la inversión del ahorro previo.
Evolución de la deuda de capital y el estado de situación patrimonial de los tomadores de préstamos hipotecarios UVA
En lo que compete a la deuda de capital, que al estar expresada en UVA también se actualiza, se evidencia un incremento sustancial en pesos corrientes. Desde el otorgamiento del préstamo hipotecario en abril de 2016 hasta abril de 2019, el saldo de deuda de capital más que se duplicó, pasando del $ 1.031.800 otorgado a $ 2.327.907, una diferencia de $ 1.296.107 (126% nominal). Ello sin perjuicio de haber amortizado, con las cuotas abonadas, la suma de $ 183.607 en concepto de capital.
En el último año, entre mayo de 2018 y mayo de 2019, la deuda de capital aumentó $ 753.038, al pasar de $1.574.869 a $ 2.327.907 (lo que implica una variación nominal del 49%). Ello sin perjuicio de haber amortizado, con las cuotas abonadas en este último año, la suma de $ 81.236 en concepto de capital.
El saldo de la deuda de capital en el caso de la línea tradicional hubiera sido, luego de abonar la cuota de mayo de 2019, de $ 995.370, lo que implica una reducción de $ 36.430 (-3,5% nominal) respecto del capital otorgado.
El endurecimiento de las condiciones de acceso en los préstamos hipotecarios UVA: acceso restringido
En lo que a la tasa de interés, para diciembre de 2017 el Banco de la Nación Argentina ya había subido la tasa de esta línea de préstamos hipotecarios de 3,5% a 5,5% anual. En abril de 2018 subió la tasa de interés de estos préstamos al 6,5% anual. Luego de pasar por el 8%, hoy la tasa de préstamos hipotecarios UVA que ofrece ese banco es del 10% anual.
Respecto de la relación cuota-ingreso máxima, en un inicio era de hasta un 25% de los ingresos demostrados, pero en 2017 ante el salto del tipo de cambio que se produjo entre fines de junio y principios de julio de ese año, en algunas entidades financieras (en particular, en el Banco de la Nación Argentina) se permitió afectar hasta el 30% de los ingresos demostrados, aunque fue una ventana de tiempo muy breve. Luego de ello, la práctica usual fue la de permitir afectar hasta el 25% de los ingresos demostrados al pago de la cuota inicial del préstamo hipotecario UVA para determinar el monto máximo a otorgar, tal como ocurre actualmente.
Respecto del precio de las viviendas, tomando el precio promedio ofertado en dólares estadounidenses en la Ciudad de Buenos Aires, se evidencia un incremento continuo hasta el segundo trimestre de 2018. En el tercer y cuarto trimestre de 2018 los precios ofertados en dólares estadounidenses caen, aunque apenas un 0,8%. Es probable que los precios en dólares estadounidenses de las transacciones efectivamente realizadas hayan tenido una caída mayor, teniendo en cuenta la caída en el monto promedio en dólares estadounidenses de las escrituraciones, que fue del 30% entre enero y diciembre de 2018 (14). La seguidilla de devaluaciones que hemos sufrido desde el lanzamiento de esta modalidad crediticia ha llevado a que los precios de las viviendas medidos en pesos registraran una importante tendencia ascendente, más allá de la evolución de los precios en la divisa norteamericana.
Los salarios registrados han perdido sucesivamente poder de compra con relación al precio de la vivienda. Mientras que, en abril de 2016 con la remuneración bruta promedio de un trabajador registrado se compraban 0,47 metros cuadrados conforme al precio ofertado promedio de un departamento de 2 ambientes a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires, en diciembre de 2018 se compraban apenas 0,27 metros cuadrados de una vivienda similar.
Si tenemos en cuenta que, en diciembre de 2018, para acceder al financiamiento del 70% del precio de un departamento de 2 ambientes a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires, se requería acreditar ingresos por $ 129.847, si cruzamos ese dato con la distribución del ingreso individual que informa el INDEC (15), resulta que ese monto equivalía a 2,21 veces el ingreso medio individual del decil más rico de la población a esa fecha ($ 58.674). Aún si se considera por hogar (atento a la posibilidad de sumar ingresos para acceder al financiamiento bancario), el monto de la cuota inicial de diciembre superaba también al ingreso medio del decil más rico de hogares a esa fecha ($ 101.503).
La evolución del mercado de préstamos hipotecarios UVA
Desde su surgimiento en abril de 2016 (16) hasta fin de abril de 2019, en el sistema bancario se otorgaron préstamos hipotecarios UVA por un total de $ 150.172,95 millones, equivalentes a 6.714,25 millones de UVA y a U$S 7.050,42 millones (17).
Hasta diciembre de 2017 se observa crecimiento exponencial de los montos otorgados en líneas de préstamos hipotecarios UVA, llegando a alcanzar para ese último mes, más de $ 11.465 millones en todo el sistema bancario local. Sin embargo, para los meses de enero y febrero del 2018, se experimenta una importante caída en torno a los $ 2 mil millones (siendo $ 9.497 millones para enero y $ 9.442 millones para febrero), seguida de una significativa recuperación que conduce al máximo de la serie para el mes de marzo de 2018, otorgándose un monto de $ 13.937 millones (equivalentes a U$S 678,49 millones / 622,86 millones de UVA). A partir de ese mes se inicia una continua caída de los montos otorgados, pasando en diciembre de 2018 a otorgarse$2.692 millones (equivalentes a U$S 69,38 millones / 88,36 millones de UVA), lo que representa una caída del 81% en relación a los montos otorgados en pesos en marzo de ese año y del 90% en relación a su equivalencia en dólares estadounidenses.
En 2019 se mantuvo la tendencia decreciente en los montos otorgados.En abril de este año se otorgaron $ 2.389 millones (equivalentes a U$S 56,52 / 71,59 millones de UVA), lo que representa una caída del 83% en relación a los montos otorgados en pesos en el pico de marzo de 2018 y del 92% en relación a su equivalencia en dólares estadounidenses.
Notas al pie
(1) Se toma la fecha hipotética de 10/4/2016, sin perjuicio de que, conforme a la información disponible, los primeros préstamos hipotecarios UVA fueron otorgados recién el 12/5/2016, tal como veremos al analizar la evolución del mercado de préstamos hipotecarios UVA.
(2) El préstamo hipotecario UVA otorgado se corresponde al 70% del valor de un inmueble adquirido al precio de US$ 100.000. En ese caso, el tomador debía contar con ahorro previo de US$ 30.000, sin contar los gastos de escrituración y eventual comisión inmobiliaria. Si bien el monto fue definido arbitrariamente y obedece a una cuestión de practicidad, resulta aproximado al monto promedio del total de préstamos hipotecarios UVA otorgados desde su surgimiento hasta diciembre de 2018, tal como veremos al analizar la evolución del mercado de préstamos hipotecarios UVA.
(3) Siendo “Nación tu Casa” un préstamo en pesos con una tasa fija superior a la de los préstamos hipotecarios UVA con tasa fija (14% vs. 3,5% en el año 2016), esa mayor tasa implicaba, para acceder al mismo monto en una y otra línea crediticia, una mayor cuota inicial en la línea en pesos y, por lo tanto, exigía acreditar ingresos por un monto superior también, debido a la relación cuota-ingreso que debe existir. Mientras que en la línea en UVA se exigía demostrar ingresos por $ 23.936, en la línea en pesos para acceder al mismo monto del ejercicio se requería demostrar ingresos por $ 51.323, por lo que resultaba más acotada la cantidad de personas que podían acceder a esta otra línea.
(4) Se toma en cuenta la variación de la remuneración promedio de los trabajadores registrados del sector privado sin perjuicio de que en abril de 2016 se requerían 1,65 de esas remuneraciones promedio netas para alcanzar al ingreso mínimo de $ 23.936 exigible.
(5) Recordamos que el monto de la cuota al otorgamiento no coincide con el monto de la primera cuota, ello en virtud del distinto valor de la UVA en una y otra fecha. Sin embargo, la relación cuota-ingreso se evalúa con el monto que tendría la cuota al momento del otorgamiento y no de su primera amortización, en virtud de que en general no se dispone del valor de la UVA de la fecha de vencimiento de la primera cuota al momento del otorgamiento.
(6) Se toma el precio promedio mensual de departamentos en alquiler de 2 ambientes usados y a estrenar (en base a 43 m2) informado por la Dirección General de Estadística y Censos del Ministerio de Economía y Finanzas del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
(7) La información disponible no nos permite otra cosa que tomar el precio al que se ofrecen los inmuebles. Se empleó el precio promedio del relevamiento de la Dirección General de Estadística y Censos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
(8) Tomamos el relevamiento de actos notariales de la Ciudad de Buenos Aires que releva la Dirección General de Estadística y Censos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Si bien la variación podría deberse también a, por un lado, un mayor nivel en la subdeclaración en que pueden incurrir las partes al momento de escriturar la compraventa del inmueble empujado por la brusca devaluación y, por el otro, a que transitoriamente las unidades de mayor precio hayan salido del mercado. En enero de 2019 los precios promedios en dólares estadounidenses de las escrituras aumentan un 28,5% respecto de diciembre, ubicándose un 10% abajo respecto de los precios de enero de 2018.
(9) INDEC, “Evolución de la distribución del ingreso (EPH). Cuarto trimestre de 2018”.
(10) Los primeros préstamos hipotecarios UVA fueron otorgados recién el 12/5/2016.
(11) Se convirtieron los montos diarios otorgados aplicando el tipo de cambio minorista (COM “B” 9791 BCRA) de cada día.
(12) Se convirtieron los montos diarios otorgados aplicando el tipo de cambio minorista (COM “B” 9791 BCRA) de cada día.
(13) Recordamos que el monto de la cuota al otorgamiento no coincide con el monto de la primera cuota, ello en virtud del distinto valor de la UVA en una y otra fecha. Sin embargo, la relación cuota-ingreso se evalúa con el monto que tendría la cuota al momento del otorgamiento y no de su primera amortización, en virtud de que en general no se dispone del valor de la UVA de la fecha de vencimiento de la primera cuota al momento del otorgamiento.
(14) Tomamos el relevamiento de actos notariales de la Ciudad de Buenos Aires que releva la Dirección General de Estadística y Censos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Si bien la variación podría deberse también a, por un lado, un mayor nivel en la subdeclaración en que pueden incurrir las partes al momento de escriturar la compraventa del inmueble empujado por la brusca devaluación y, por el otro, a que transitoriamente las unidades de mayor precio hayan salido del mercado. En enero de 2019 los precios promedios en dólares estadounidenses de las escrituras aumentan un 28,5% respecto de diciembre, ubicándose un 10% abajo respecto de los precios de enero de 2018.
(15) INDEC, “Evolución de la distribución del ingreso (EPH). Cuarto trimestre de 2018”.
(16) Los primeros préstamos hipotecarios UVA fueron otorgados recién el 12/5/2016.
(17) Se convirtieron los montos diarios otorgados aplicando el tipo de cambio minorista (COM “B” 9791 BCRA) de cada día.